In argomento, giova ricordare che l'art. 1590 c.c. prevede che il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto.
Premesso ciò, l'obbligazione di restituzione dell'immobile locato come da art. 1590 c.c. resta inadempiuta fino a quando il locatore non sia in grado di riacquistare la completa disponibilità, potendo così farne l'uso che preferisce secondo la sua destinazione. Difatti, come sottolineato in giurisprudenza, l'obbligazione di restituzione dell'immobile locato resta inadempiuta qualora il locatore non ne riacquisti la completa disponibilità, sicché la mora si produce anche ove egli torni formalmente in possesso del bene, ma questo sia inutilizzabile perché ancora occupato da beni mobili del conduttore (Cass. civ., sez. I, 30 luglio 2018, n. 20146). La pronuncia in esame è importante in quanto precisa che l'obbligazione di restituzione che grava sul conduttore resta inadempiuta ogniqualvolta il locatore non riacquisti la completa disponibilità dell'immobile locato, in modo da farne uso secondo la sua destinazione, con la conseguenza che, anche ove il locatore torni formalmente in possesso dell'immobile (coattivamente ai sensi dell'art. 608 c.p.c., o anche spontaneamente mediante consegna delle chiavi da parte del conduttore), ma questo risulti inutilizzabile perché ancora occupato da cose del conduttore, la norma di riferimento continua ad essere quella dell'articolo 1591 c.c. (danno da ritardata restituzione); sicché, in tal caso, va esclusa l'avvenuta restituzione e permane l'obbligo del conduttore di pagare il corrispettivo qualora nei locali già tenuti in fitto vi siano ancora dei mobili appartenenti al conduttore (Cass. civ., sez. III, 4 aprile 2017, n. 8675; Cass. civ., sez. III, 20 aprile 1982, n. 2452). In tema, inoltre, come precisato dai giudici di merito, ai fini della riconsegna del bene non è sufficiente la sola comunicazione di aver rilasciato le chiavi, né che l'immobile venga riconsegnato se sussiste l'ingombro dei beni del conduttore, non potendosi con ciò postulare il "proprium della prestazione di rilascio" (Trib. Catanzaro 7 settembre 2017, n. 1217; Trib. Roma 3 febbraio 2017, n. 2213). Per meglio dire, l'obbligazione di restituzione dell'immobile locato, posta a carico del conduttore dall'art. 1590 c.c., non si esaurisce in una qualsiasi generica messa a disposizione delle chiavi, ma richiede, per il suo esatto adempimento, un'attività consistente in una incondizionata restituzione del bene, vale a dire in un'effettiva immissione dell'immobile nella sfera di concreta disponibilità del locatore (Cass. civ., sez. III, 12 aprile 2006, n. 8616).
Alla luce di quanto esposto, come riportato dal quesito esposto dall'utente, l'immobile era stato rilasciato spontaneamente al termine della locazione (senza alcuna procedura). A questo punto occorre una valutazione:
- Se consideriamo il rapporto risolto e, quindi, come precisato dall'utente "rilascio spontaneo dell'immobile alla scadenza del contratto", ciò porta alla considerazione che il conduttore "probabilmente" ha lasciato le cose che non gli servivano. In questo caso, però, non è possibile né buttare, né vendere la roba di proprietà dell'inquilino se questi ritarda nel riprendersela. Quindi, sarebbe opportuno, una intimazione del locatore con assegnazione di un termine; se essi non vengono asportati nel termine assegnato, il locatore può valutare di sistemarli in un deposito di cui pagherà le spese salva rivalsa nei confronti del conduttore.
- Se consideriamo, invece, il rapporto non risolto, ipotizzando anche (ad esempio) beni non facilmente asportabili e, quindi, un problema maggiore per il locatore, alla luce della citata giurisprudenza, non si tratta di un rilascio effettivo da parte del conduttore in quanto l'immobile è "fondamentalmente" occupato. In questo caso il bene è inutilizzabile per le nuove locazioni, sicché troverebbe applicazione l'art. 1591 c.c. Quindi, il locatore deve contestare sùbito il rilascio avvenuto (in questo caso in spregio all'art. 1590 c.c.) e, di conseguenza, attivarsi giudizialmente con le rispettive procedure per la liberazione totale dell'immobile e della valutazione degli ulteriori eventuali danni.
Sia in un caso che nell'altro, tuttavia, per evitare conteziosi e spese legali, sarebbe opportuno contattare il conduttore, invitandolo alla immediata rimozione.
Da Condominio e Locazione.
